咨询热线：010-51291158 51291168
承办律师：
池悦
入选理由：
生活中私人车位被占的纠纷时有发生，开发商车位大量被占的情形较为少见。本案中开发商因小区工程质量问题多年被业主投诉，地下车位被占十余年。后业主更换物业公司开发商彻底丧失地下车位管理权，更换后的物业公司与业委会无偿将近四百车位开放供业主使用。
本案当事人在无计可施的情况下找到法大律师，法大律师接受委托后仔细分析案情，深入调查车位现状与纠纷原因，通过“法大所案例讨论会”确定案件争议点与关键后，从案件实际出发，将地下车位抵顶给债权人，债权人以排除妨害的案由提起诉讼，最终调解结案确保当事人利益最大化。
一、基本案情
2023年3月，委托人（开发商）发现其开发的未售出的某小区近400个地下车位被该小区业主委员会、物业管理公司将地下停车场无偿开放供居民使用，并张贴通知称：“2023年3月18日后未办理停车手续的车辆一律不予进入小区。”委托人发现后立即张贴声明，要求业委会、物业公司立刻停止不法行为，业委会、物业公司不予理会。
承办律师认为案情重大复杂，于是将该案例提交“法大所案例讨论会”进行研讨，以集思广益，设计可靠的方案以为委托人追回车位。
为避免开发商与业主发生直接冲突，同时为规避部分实践案例中将地下车位直接判给业主的可能，并考虑到工程款的优先性，故将开发商享有所有权的地下车位抵顶给欠付工程款的承包工程公司。同时采取公证取证方式，公证处前往车位现场办理保全证据公证锁定侵占现状与标的，并对抵顶协议办理赋强公证。最终，经过四次开庭，为最终调解结案，被告同意恢复车位原状，返还车位，为当事人成功维权。
二、律师代理思路和代理过程
本案争议的焦点为该小区业主委员会、该小区物业公司是否有权占有委托人的车位并进行牟利以及是否需要因侵占造成的损失向委托人承担赔偿责任。
针对第一个争议焦点，代理人通过调取和收集证据，提出以下几个方面的代理意见：1、本案中，**房地产公司是涉案小区立项批准的建设单位，是该小区项目的原始产权人。根据委托人提交的《**发展和改革局文件东发改发【2010】**号》、《建设用地规划许可证》、《**规划条件意见书》、《国有土地使用证》、《商品房终测报告》、《**民用建筑人民防空工程建设许可证》、《人防工程质量监督报告》等证据可以证明，该小区项目由内蒙古**房地产开发有限公司（以下简称**房地产公司）开发建设，地下车位在规划范围之内，且该车位非人防工程不禁止转让。
2、关于车位归属的法律规定是明确的。最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条已经将车位列为专有部分，并不属于业主共有部分。《中华人民共和国民法典》第三百五十二条规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，该车位所有权归开发商所有。
3、涉案车库的面积并未纳入小区业主购房的公摊面积。根据《房产测量规范》、委托人提交的**测绘中心出具的《商品房终测报告》显示，地下停车场为独立于其他楼栋的独立空间，其中车库面积**平方米。以上均可以说明涉案车库面积并未被业主分摊。地下车库系**房地产公司根据规划利用地下空间出资建设，其不属于小区的公共设施，本案业主购房款所购买的对象系其买卖合同所约定的专有部分产权及已经明确被分摊的共有部分，其并未为购买车库车位支付对价。所以，地下空间利用权的归属应根据谁投资，谁所有、谁受益的原则确定。
4、根据建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁，现**商贸公司、**建设公司、**房地产公司三方签订的车位抵顶《协议书》系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书经公证处对其真实性合法性进行审查后出具公证书，应对上述合同的效力依法予以确认。
合同约定**建设公司将享有的**房地产公司债权抵顶**商贸公司的债务，即三方协商一致由**房地产公司直接抵顶给**建设公司的**个车位中的**个车位代**建设公司直接抵顶给**商贸公司符合《民法典》第二百七十五条第一款规定的当事人取得车位的规定。
根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，业委会、物业公司并未通过以上方式获得车位，故业委会，物业公司无权侵占该车位并进行牟利，依据民法典第二百三十六条规定，权利人有权要求其立即停止侵占，返还占用车位。又根据《民法典》第五百零九条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，**房地产与委托人签订抵顶协议应全面履行义务，故应协助业委会、物业公司排除妨害符合法律规定。（关于车库尚未登记颁证问题，车库是否登记，何时登记这与各地相关制度的完善程度及个案的特殊性都有关系，这是普遍现象。退一步讲，即使本案中委托人未取得产权证，但委托人基于抵顶协议已可以合法占有该车位，委托人根据《民法典》第四百六十二条规定基于占有保护请求权请求排除妨害亦符合法律规定，故委托人无论基于占有保护请求权还是物权请求权都有权要求被告排除妨害、返还车位、赔偿损失）。
本案争议的第二个焦点为该小区业主委员会、该小区物业公司是否需要承担赔偿责任。根据委托人提供的第二组证据可以看出，**日业委会未经权属人同意将车位侵占进行牟利，发出缴费通知后，**房地产公司立即与其联系并当日张贴声明告知该车位已经抵顶第三方，但业委会不予理睬，物业公司明知业委会恶意侵占、无权处分的情况下仍代业委会对外出租获益；**年**月**日，***办事处组织委托人与三被告进行调解，受托律师也参与了此次调解，业委会、物业公司称当时已出租车辆已占近100个车位，委托人要求被告尽快清出车辆，返还车位，委托人将不追求被告责任，但被告置之不理。截至**日公证处现场取证时，抵顶车位上方被告挂有停车牌“私家车位严禁占停+车位号+车牌号”共计**个，取证之时车位停有车辆**辆，其中委托人抵顶车位中挂有**个，停有车辆**辆。以上证据证明被告侵占车位的事实与主观恶意明显，委托人多次与被告协商未果只能诉讼，故被告侵占车位造成委托人的损失以及委托人的取证费用应由被告承担。
三、案件处理结果和意义
（一）律师仔细分析案情，合理设计法律方案
代理律师接到案件后，梳理了各方法律关系及事实情况，明确开发商与业主因小区工程质量问题矛盾严重，且该车位被占十余年，因更换初始物业公司导致开发商已彻底丧失地下车位管理权，现地下车位被业委会与物业公司串通开放向业主使用。鉴于案情重大复杂，代理律师将该案提到“法大所案例讨论会”进行研究讨论，并与当事人充分交流，参与所在地街道办的调解，调解无效后确定法律方案：将开发商的地下车位抵顶给开发商欠付工程款的四家公司，以该四家公司的名义起诉业委会、物业公司排除妨害。
（二）律师深挖证据材料，并采取多元化取证方式，确保证据充分，最终促成调解结案，最终收回车位
因委托人开发该小区时间久远，原始材料寻找非常困难，律师作为开发商的代理人，首先需要确定基本问题：该车位的所有权是否属于开发商，如何排除不是人防车位的可能？如果是人防车位，以上设计方案中的抵顶行为也将无效。如何证明车位被占的现状？
针对以上问题，律师在取证过程中花费了大量精力，通过调取《建设用地规划许可证》、《规划条件意见书》、《国有土地使用证》等证明开发商拥有合法产权；通过调取房地产测绘中心出具的《商品房终测报告》证明抵顶方有地下停车场且该地下车位不属于公摊范围；通过调取《民用建筑人民防空工程建设许可证》证明抵顶车位并非人防工程，可以抵顶；通过调取部分业主的商品房买卖合同证明该车位明确约定为开发商所有。同时采取公证取证的方式证明侵占事实现状与程度，并对抵顶协议办理协议书公证的方式确认抵顶协议的效力。通过合理的方案设计与充分的证据准备，并促成了调解结案，最终圆满结案。
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分所十年好案回顾（十五）开发商近400个地下车位被占十余年，设计合理法律方案全部收回
承办律师：
池悦
入选理由：
生活中私人车位被占的纠纷时有发生，开发商车位大量被占的情形较为少见。本案中开发商因小区工程质量问题多年被业主投诉，地下车位被占十余年。后业主更换物业公司开发商彻底丧失地下车位管理权，更换后的物业公司与业委会无偿将近四百车位开放供业主使用。
本案当事人在无计可施的情况下找到法大律师，法大律师接受委托后仔细分析案情，深入调查车位现状与纠纷原因，通过“法大所案例讨论会”确定案件争议点与关键后，从案件实际出发，将地下车位抵顶给债权人，债权人以排除妨害的案由提起诉讼，最终调解结案确保当事人利益最大化。
一、基本案情
2023年3月，委托人（开发商）发现其开发的未售出的某小区近400个地下车位被该小区业主委员会、物业管理公司将地下停车场无偿开放供居民使用，并张贴通知称：“2023年3月18日后未办理停车手续的车辆一律不予进入小区。”委托人发现后立即张贴声明，要求业委会、物业公司立刻停止不法行为，业委会、物业公司不予理会。
承办律师认为案情重大复杂，于是将该案例提交“法大所案例讨论会”进行研讨，以集思广益，设计可靠的方案以为委托人追回车位。
为避免开发商与业主发生直接冲突，同时为规避部分实践案例中将地下车位直接判给业主的可能，并考虑到工程款的优先性，故将开发商享有所有权的地下车位抵顶给欠付工程款的承包工程公司。同时采取公证取证方式，公证处前往车位现场办理保全证据公证锁定侵占现状与标的，并对抵顶协议办理赋强公证。最终，经过四次开庭，为最终调解结案，被告同意恢复车位原状，返还车位，为当事人成功维权。
二、律师代理思路和代理过程
本案争议的焦点为该小区业主委员会、该小区物业公司是否有权占有委托人的车位并进行牟利以及是否需要因侵占造成的损失向委托人承担赔偿责任。
针对第一个争议焦点，代理人通过调取和收集证据，提出以下几个方面的代理意见：1、本案中，**房地产公司是涉案小区立项批准的建设单位，是该小区项目的原始产权人。根据委托人提交的《**发展和改革局文件东发改发【2010】**号》、《建设用地规划许可证》、《**规划条件意见书》、《国有土地使用证》、《商品房终测报告》、《**民用建筑人民防空工程建设许可证》、《人防工程质量监督报告》等证据可以证明，该小区项目由内蒙古**房地产开发有限公司（以下简称**房地产公司）开发建设，地下车位在规划范围之内，且该车位非人防工程不禁止转让。
2、关于车位归属的法律规定是明确的。最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条已经将车位列为专有部分，并不属于业主共有部分。《中华人民共和国民法典》第三百五十二条规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，该车位所有权归开发商所有。
3、涉案车库的面积并未纳入小区业主购房的公摊面积。根据《房产测量规范》、委托人提交的**测绘中心出具的《商品房终测报告》显示，地下停车场为独立于其他楼栋的独立空间，其中车库面积**平方米。以上均可以说明涉案车库面积并未被业主分摊。地下车库系**房地产公司根据规划利用地下空间出资建设，其不属于小区的公共设施，本案业主购房款所购买的对象系其买卖合同所约定的专有部分产权及已经明确被分摊的共有部分，其并未为购买车库车位支付对价。所以，地下空间利用权的归属应根据谁投资，谁所有、谁受益的原则确定。
4、根据建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁，现**商贸公司、**建设公司、**房地产公司三方签订的车位抵顶《协议书》系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书经公证处对其真实性合法性进行审查后出具公证书，应对上述合同的效力依法予以确认。
合同约定**建设公司将享有的**房地产公司债权抵顶**商贸公司的债务，即三方协商一致由**房地产公司直接抵顶给**建设公司的**个车位中的**个车位代**建设公司直接抵顶给**商贸公司符合《民法典》第二百七十五条第一款规定的当事人取得车位的规定。
根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，业委会、物业公司并未通过以上方式获得车位，故业委会，物业公司无权侵占该车位并进行牟利，依据民法典第二百三十六条规定，权利人有权要求其立即停止侵占，返还占用车位。又根据《民法典》第五百零九条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，**房地产与委托人签订抵顶协议应全面履行义务，故应协助业委会、物业公司排除妨害符合法律规定。（关于车库尚未登记颁证问题，车库是否登记，何时登记这与各地相关制度的完善程度及个案的特殊性都有关系，这是普遍现象。退一步讲，即使本案中委托人未取得产权证，但委托人基于抵顶协议已可以合法占有该车位，委托人根据《民法典》第四百六十二条规定基于占有保护请求权请求排除妨害亦符合法律规定，故委托人无论基于占有保护请求权还是物权请求权都有权要求被告排除妨害、返还车位、赔偿损失）。
本案争议的第二个焦点为该小区业主委员会、该小区物业公司是否需要承担赔偿责任。根据委托人提供的第二组证据可以看出，**日业委会未经权属人同意将车位侵占进行牟利，发出缴费通知后，**房地产公司立即与其联系并当日张贴声明告知该车位已经抵顶第三方，但业委会不予理睬，物业公司明知业委会恶意侵占、无权处分的情况下仍代业委会对外出租获益；**年**月**日，***办事处组织委托人与三被告进行调解，受托律师也参与了此次调解，业委会、物业公司称当时已出租车辆已占近100个车位，委托人要求被告尽快清出车辆，返还车位，委托人将不追求被告责任，但被告置之不理。截至**日公证处现场取证时，抵顶车位上方被告挂有停车牌“私家车位严禁占停+车位号+车牌号”共计**个，取证之时车位停有车辆**辆，其中委托人抵顶车位中挂有**个，停有车辆**辆。以上证据证明被告侵占车位的事实与主观恶意明显，委托人多次与被告协商未果只能诉讼，故被告侵占车位造成委托人的损失以及委托人的取证费用应由被告承担。
三、案件处理结果和意义
（一）律师仔细分析案情，合理设计法律方案
代理律师接到案件后，梳理了各方法律关系及事实情况，明确开发商与业主因小区工程质量问题矛盾严重，且该车位被占十余年，因更换初始物业公司导致开发商已彻底丧失地下车位管理权，现地下车位被业委会与物业公司串通开放向业主使用。鉴于案情重大复杂，代理律师将该案提到“法大所案例讨论会”进行研究讨论，并与当事人充分交流，参与所在地街道办的调解，调解无效后确定法律方案：将开发商的地下车位抵顶给开发商欠付工程款的四家公司，以该四家公司的名义起诉业委会、物业公司排除妨害。
（二）律师深挖证据材料，并采取多元化取证方式，确保证据充分，最终促成调解结案，最终收回车位
因委托人开发该小区时间久远，原始材料寻找非常困难，律师作为开发商的代理人，首先需要确定基本问题：该车位的所有权是否属于开发商，如何排除不是人防车位的可能？如果是人防车位，以上设计方案中的抵顶行为也将无效。如何证明车位被占的现状？
针对以上问题，律师在取证过程中花费了大量精力，通过调取《建设用地规划许可证》、《规划条件意见书》、《国有土地使用证》等证明开发商拥有合法产权；通过调取房地产测绘中心出具的《商品房终测报告》证明抵顶方有地下停车场且该地下车位不属于公摊范围；通过调取《民用建筑人民防空工程建设许可证》证明抵顶车位并非人防工程，可以抵顶；通过调取部分业主的商品房买卖合同证明该车位明确约定为开发商所有。同时采取公证取证的方式证明侵占事实现状与程度，并对抵顶协议办理协议书公证的方式确认抵顶协议的效力。通过合理的方案设计与充分的证据准备，并促成了调解结案，最终圆满结案。
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