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最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》第八条针对出卖人先卖后抵和一房数卖致使买受人不能实现合同目的的两种恶意违约行为的法律后果做了规定，其中包括恶意违约的出卖人须承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。在司法实践中，对司法解释中规定的典型行为的理解与适用自无争议，然而对出卖人“以房抵债”后又将房屋出售给第三人致使买受人不能实现合同目的的违约行为能否适用惩罚性赔偿责任却存在分歧。然而，实务中这类案件却不少见，所以这一问题的澄清，实属必要。
一、关于《商品房买卖合同司法解释》第八条规定的理解
《商品房买卖合同司法解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
最高人民法院民一庭在编著的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书中明确提到，本条规定了应当适用惩罚性赔偿责任的两种恶意违约行为，即出卖人先卖后抵和一房数卖两种恶意违约行为。之所以做出如此惩罚性赔偿规定，是因为司法实践中该两种恶意违约行为较为普遍，严重损害了买受人的利益，而现行民法对此没有有力的惩罚性规定，导致这种不诚信的行为大量出现，影响了社会经济的发展和社会秩序的安定。所以，在商品房买卖合同纠纷中是否适用惩罚性赔偿的规定，取决于出卖人的行为是否有出卖人先卖后抵和一房数卖两种恶意违约行为致使买受人不能实现合同目的。
二、最高人民法院指导案例关于通过“以房抵债” 演化而来商品房买卖合同的效力认定
最高人民法院在第15批指导案例72号，即汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案中，最高人民法院对于通过“以房抵债” 演化而来商品房买卖合同的效力，做出了认定：“借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的‘作为民间借贷合同的担保’，在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。”
在指导案例中，我们可以看到针对指导案例中以房抵债的情形，法院关注的重点在借款合同转为商品房买卖合同是否是双方的真实意思表示以及本金和利息数额转化为已付购房款过程中本金及利息的认定。如果不违反法律的规定，那么该类商品房买卖合同完全是具有法律效力的，对当事人双方具有约束力。
而且值得注意的是，司法实践中违背指导性案例的判决是可被推翻的。
三、关于“以房抵债”后又将房屋出售给第三人能否适用《商品房买卖合同司法解释》第八条规定，司法实务的处理方式
最高人民法院（2014）民申字第26号民事裁定书
最高人民法院认为，关于以房抵债事实的认定问题。宏亚公司是盐池县花马池镇东顺园一期住宅小区的建设工程的开发商，张志东挂靠宏亚公司承建该小区的建设工程，孙文华承包该小区的水、暖、电部分工程。因张志东拖欠孙文华的部分工程款，张志东用该小区的三套楼房抵顶欠孙文华的工程款，孙文华将其中的一套卖给高文智，双方签订房屋买卖合同，高文智如约支付了购房款245000元。2010年10月8日，宏亚公司与高文智签订商品房买卖合同，并出具收款收据。
故2010年10月8日宏亚公司与高文智签订《商品房买卖合同》并出具收款收据是对其与张志东之间、张志东与孙文华之间用案涉房屋抵顶工程款以及孙文华将案涉房屋出售给高文智行为的认可，虽然宏亚公司未直接收取高文智的购房款，但是其用案涉房屋抵顶欠张志东的工程款，这种以房抵债应视为收取购房款的一种形式，故宏亚公司主张未收取高文智的购房款与事实不符。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的适用前提是买受人向出卖人支付了购房款，但未限定购房款的支付形式，如前所述，宏亚公司用以房抵债的形式收取购房款，应视为买受人向出卖人支付购房款。因此二审法院适用上述条款作出判决并无不当。
不仅最高人民法院如此处理，而且我们所检索到高级人民法院的判决观点也与最高人民法院一致，如湖北省高级人民法院（2017）鄂民终1039号民事判决书、吉林省高级人民法院（2018）吉民终533号民事判决书、河南省高级人民法院（2016）豫民终第404号民事判决书、广东省高级人民法院（2018）粤民再376号民事判决书等判决均作出了相同的认定。
综上所述，我们认为通过“以房抵债”演化而来的商品房买卖合同，也是合法有效的，对当事人双方具有约束力。《商品房买卖合同司法解释》第八条规定的目的是为了惩罚一房数卖的恶意违约行为；所以在司法实践中，大部分法院，尤其是最高人民法院和高级人民法院对于出卖人“以房抵债”后又将房屋恶意出售给第三人致使买受人不能实现合同目的的违约行为直接适用了《商品房买卖合同司法解释》第八条规定，判令出卖人承担惩罚性赔偿责任。
经典案例Classic Case
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法大观点：出卖人“以房抵债”后又将房屋出售给第三人致使买受人不能实现合同目的须承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任
最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》第八条针对出卖人先卖后抵和一房数卖致使买受人不能实现合同目的的两种恶意违约行为的法律后果做了规定，其中包括恶意违约的出卖人须承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。在司法实践中，对司法解释中规定的典型行为的理解与适用自无争议，然而对出卖人“以房抵债”后又将房屋出售给第三人致使买受人不能实现合同目的的违约行为能否适用惩罚性赔偿责任却存在分歧。然而，实务中这类案件却不少见，所以这一问题的澄清，实属必要。
一、关于《商品房买卖合同司法解释》第八条规定的理解
《商品房买卖合同司法解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
最高人民法院民一庭在编著的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书中明确提到，本条规定了应当适用惩罚性赔偿责任的两种恶意违约行为，即出卖人先卖后抵和一房数卖两种恶意违约行为。之所以做出如此惩罚性赔偿规定，是因为司法实践中该两种恶意违约行为较为普遍，严重损害了买受人的利益，而现行民法对此没有有力的惩罚性规定，导致这种不诚信的行为大量出现，影响了社会经济的发展和社会秩序的安定。所以，在商品房买卖合同纠纷中是否适用惩罚性赔偿的规定，取决于出卖人的行为是否有出卖人先卖后抵和一房数卖两种恶意违约行为致使买受人不能实现合同目的。
二、最高人民法院指导案例关于通过“以房抵债” 演化而来商品房买卖合同的效力认定
最高人民法院在第15批指导案例72号，即汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案中，最高人民法院对于通过“以房抵债” 演化而来商品房买卖合同的效力，做出了认定：“借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的‘作为民间借贷合同的担保’，在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。”
在指导案例中，我们可以看到针对指导案例中以房抵债的情形，法院关注的重点在借款合同转为商品房买卖合同是否是双方的真实意思表示以及本金和利息数额转化为已付购房款过程中本金及利息的认定。如果不违反法律的规定，那么该类商品房买卖合同完全是具有法律效力的，对当事人双方具有约束力。
而且值得注意的是，司法实践中违背指导性案例的判决是可被推翻的。
三、关于“以房抵债”后又将房屋出售给第三人能否适用《商品房买卖合同司法解释》第八条规定，司法实务的处理方式
最高人民法院（2014）民申字第26号民事裁定书
最高人民法院认为，关于以房抵债事实的认定问题。宏亚公司是盐池县花马池镇东顺园一期住宅小区的建设工程的开发商，张志东挂靠宏亚公司承建该小区的建设工程，孙文华承包该小区的水、暖、电部分工程。因张志东拖欠孙文华的部分工程款，张志东用该小区的三套楼房抵顶欠孙文华的工程款，孙文华将其中的一套卖给高文智，双方签订房屋买卖合同，高文智如约支付了购房款245000元。2010年10月8日，宏亚公司与高文智签订商品房买卖合同，并出具收款收据。
故2010年10月8日宏亚公司与高文智签订《商品房买卖合同》并出具收款收据是对其与张志东之间、张志东与孙文华之间用案涉房屋抵顶工程款以及孙文华将案涉房屋出售给高文智行为的认可，虽然宏亚公司未直接收取高文智的购房款，但是其用案涉房屋抵顶欠张志东的工程款，这种以房抵债应视为收取购房款的一种形式，故宏亚公司主张未收取高文智的购房款与事实不符。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的适用前提是买受人向出卖人支付了购房款，但未限定购房款的支付形式，如前所述，宏亚公司用以房抵债的形式收取购房款，应视为买受人向出卖人支付购房款。因此二审法院适用上述条款作出判决并无不当。
不仅最高人民法院如此处理，而且我们所检索到高级人民法院的判决观点也与最高人民法院一致，如湖北省高级人民法院（2017）鄂民终1039号民事判决书、吉林省高级人民法院（2018）吉民终533号民事判决书、河南省高级人民法院（2016）豫民终第404号民事判决书、广东省高级人民法院（2018）粤民再376号民事判决书等判决均作出了相同的认定。
综上所述，我们认为通过“以房抵债”演化而来的商品房买卖合同，也是合法有效的，对当事人双方具有约束力。《商品房买卖合同司法解释》第八条规定的目的是为了惩罚一房数卖的恶意违约行为；所以在司法实践中，大部分法院，尤其是最高人民法院和高级人民法院对于出卖人“以房抵债”后又将房屋恶意出售给第三人致使买受人不能实现合同目的的违约行为直接适用了《商品房买卖合同司法解释》第八条规定，判令出卖人承担惩罚性赔偿责任。