我所律师李维代理李金桥等三人诉宣武区国土资源和房屋管理局行政裁决撤销案，宣武区人民法院采信了律师的代理意见，撤销了被告作出的行政裁决书。下面为该案代理词。

 

 

李金桥、李金良、李金生诉宣武区国土资源和房屋管理局

行政诉讼代理意见

 

尊敬的审判长、审判员：
依照法律规定，李维律师和李建成律师受原告李金桥、李金良、李金生的委托参与本案诉讼活动。开庭前，我听取了被代理人的陈述，查阅了本案案卷材料，进行了必要的调查。现发表如下代理意见：

一、被告北京市宣武区国土资源和房屋管理局作出的宣国土房管裁字（2004）第315号（李金桥）、宣国土房管裁字（2004）第313号（李金良）、宣国土房管裁字（2004）第312号（李金生）三份裁决书严重违反法定程序

 

（一）依据建设部2003年12月30日颁发的《城市房屋拆迁管理条例》第五条规定：拆迁人申请行政裁决的，应当提交下列材料：

1．            申请裁决书

2．            法定代表人的身份证明

3．            被拆迁房屋权属的证明材料

4．            被拆迁房屋的评估报告

5．            对被申请人的补偿安置方案

6．            申请人与被申请人的协商记录

7．            未达成协议的被拆迁人的比例及原因

8．            其他与裁决有关的资料

而根据被告提交的证据材料，我们可以看出，在被告作出上述裁决的过程中，拆迁人（申请人）提供的材料仅仅包括“裁决申请书”（证据目录17）、“被拆迁房屋权属的证明材料”（证据目录12）、“对被拆迁房屋的评估报告”（证据目录13）。而其他应当提供的“申请人的法定代表人的身份证明”、“对被申请人的补偿安置方案”、“申请人与被申请人的协商记录”以及“未达成协议的被拆迁人的比例及原因”四份必须提交的资料都没有提供给被告。在这种情况下，被告应当依法驳回拆迁人（申请人）的申请。但是被告不仅仅接受了了拆迁人（申请人）的申请，并在缺少相关资料的情况作出了错误的裁决。程序上的保证是对实体的最大保证。正是被告在接受拆迁人（申请人）的申请时没有依法履行自己的审查义务，才导致了以后作出了错误的裁决 。

 

（二）依据《城市房屋拆迁管理条例》第七条规定：未达成拆迁补偿安置协议户数较多或者比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。在被告受理拆迁人（申请人）的申请时，因为没有依照规定要求其提供“未达成协议的被拆迁人的比例及原因”，因此是否在受理裁决前要进行听证是不明确的，而在这种不明确的状态下，被告却仍作出了裁决。实际上，没有达成安置补偿协议户数上比较高的，因此被告的行为剥夺了原告进行听证的权利。  其在程序上是一种严重违法行为。

 

（三）依据《城市房屋拆迁管理条例》第十条第五款的规定，经调解，达成一致意见的，出具裁决决定书；达不成一致意见的，房屋拆迁管理部门应当作出书面裁决。部分事项达成一致意见的，裁决时应当予以确认。书面裁决必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定。

依据该条的规定，书面裁决决定必须要有房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定，之所以这样规定，是为了保证拆迁裁决决定的正确性和准确性，有利于保证裁决的质量。但是，从被告提交的证据来看，并没有证据证明经过了房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论。

二、被告北京市宣武区国土资源和房屋管理局作出的宣国土房管裁字（2004）第315号（李金桥）、宣国土房管裁字（2004）第313号（李金良）、宣国土房管裁字（2004）第312号（李金生）三份裁决书严重违反实体法律规定。

 

（一）依据《城市房屋拆迁管理条例》第十条第四款的规定：核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议的，且未经过房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为依据。

依据该条款的规定，对评估结果有异议的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定。并以该鉴定后的估价结果作为依据。在本案中，原告与拆迁人之间主要的争议就是集中在评估结果上，并且该结果并没有经过房屋所在地的房地产专家委员会进行鉴定。因此，在拆迁人（申请人）提出申请后，被告应当委托房屋所在地的房地产专家委员会进行鉴定，并以该鉴定后的估价结果作为依据来进行裁决。

而被告作出的三分裁决书，都没有经过房地产专家委员会的鉴定，其裁决的结果都是依据的拆迁人（申请人）提供的评估报告中所列的评估结果。其行为严重违反了上述法律法规的相关规定。

 

（二）依据《城市房屋拆迁管理条例》第14条最后一款的规定：行政裁决规定的搬迁期限不的少于15天。而被告在三份裁定书上，确定的搬迁日期仅仅是3日。远远少于上述条例规定的最底期限15天。

 

三、本案中的几个重点问题

 

（一）法律法规的适用问题

 

1、应当适用《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》

 

《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》建住房[2003]252号于2003年12月30日颁发，其第二十七条规定本规程自2004年3月1日起施行。因此2004年以后，对于城市房屋拆迁的行政裁决应当适用该规程。被告作出的裁决是在2005年，因此应当适用该规程。被告在开庭开始也承认适用该规程。

 

2、应当适用对《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第四款的规定

 

《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第四款的规定：核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议的，且未经过房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为依据。

依据该条的规定，只要是当事人对评估结果有异议，且未经过房屋所在地地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门就应当委托专家评估委员会进行鉴定。并没有规定是否必须要在收到《房屋拆迁评估报告》之日起20日向区县国土资源和房屋管理局提出复核申请。收到《房屋拆迁评估报告》之日起20日向区县国土资源和房屋管理局提出复核申请，逾期不予受理的规定是出自与北京市国土资源和房屋管理局京国土房管拆[2002]62号文件，该规定很明显与建设部2003年12月30日颁发的《城市房屋拆迁管理条例》第十条第四款相冲突，依据上位法优与下位法的原理，应当适用建设部《城市房屋拆迁管理条例》的规定，而非是适用北京市国土资源和房屋管理局的京国土房管拆[2002]62号文件。

 

（二）估价报告的效力问题。

 

拆迁补偿安置的核心问题是对拆迁房屋的房地产市场估价。城市房屋拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场进行的评估。拆迁房屋的评估是对被拆迁房屋价值的客观评价，评估报告往往被作为补偿协议或补偿裁决的基础。

本案中北京宣房房地产评估有限公司出具的评估报告不能作为确定拆迁补偿的标准。其理由如下几点：

 

1、报告认定的被评估人所在地区为四类地区是错误的

 

原告（被拆迁人）拥有的被拆迁房屋位于北京市确定的拆迁的三类地区，在庭审中原告提供了有北京市建设委员会提供的确定拆迁地区级别的图纸来对这一事实加以佐证。被告对这一证据并未否认，并对这一证据进行了质证，对该证据的真实性并无异议，只是认为应当适用北京市国土局。而且，根据行政诉讼证据规则，被告对其拆迁地区属于几类地区负有举证的责任。而北京宣房房地产评估有限公司出具的评估报告却将该原告所在的地区以四类地区进行了评估，其评估结果当然是错误的。

 

2、评估报告到期后，不能进行延期。

 

即便是该评估报告的评估结果没有问题，但其已经于2004年12月16日到期，根据国家标准《房地产估价规范》的规定，估价报告有效期一般为1年，即从出具估价报告之日起1年内有效。估价机构对估价报告有效期的规定可以短于1年，但不应长于1年。

实际上，北京宣房房地产评估有限公司出具的评估报告有效期延期的说明是在该评估报过期后，因为原告（被拆迁人）与被拆迁人因为达不成拆迁协议而后补充的说明。其不能作为评估报告可以延期的依据。资产评估的估价时点原则要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。对于同一个评估对象，在经过了几年后，其价值必然发生变化。当然不能用几年前的评估结果来作为现在的评估物的价值。因此，该评估报告不能作为拆迁补偿的依据，应当对拆迁房屋依法重新进行评估，并以该新的评估结果作为订立补偿协议的依据。